Recepția lucrărilor se face în două etape: recepția la terminarea lucrărilor, prin care beneficiarul preia construcția de la executant pe bază de proces-verbal, și recepția finală, după perioada de garanție, care din 25 august 2026 se măsoară după clasa de consecințe a construcției: un an pentru o casă de locuit obișnuită, trei ani pentru clădirile de consecințe medii, cinci ani pentru cele mari. Cele două se confundă mereu, iar confuzia costă, fiindcă între ele curge perioada în care constructorul mai răspunde de ce a făcut.
Recepția la terminarea lucrărilor se face când constructorul anunță că a terminat. Beneficiarul numește comisia, iar din ea fac parte obligatoriu un reprezentant al lui, care e și președinte, un reprezentant al autorității care a emis autorizația și unul până la trei specialiști în lucrările supuse recepției, desemnați tot de beneficiar. La lucrările unde legea o cere se adaugă un reprezentant al Inspectoratului de Stat în Construcții, unul al inspectoratului pentru situații de urgență sau unul al direcției de cultură. Proiectantul și executantul vin obligatoriu, dar ca invitați, fără drept de vot. Secretariatul îl asigură dirigintele de șantier, care nu e membru al comisiei: el pregătește documentele de recepție și întocmește cartea tehnică. Termenul e strict — recepția se organizează și se încheie în 30 de zile de la notificarea trimisă de executant.
Comisia poate hotărî trei lucruri:
Se încheie procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Din acel moment începe să curgă perioada de garanție și, tot de atunci, clădirea se poate înscrie în cartea funciară.
Înainte de a convoca recepția aveți de rezolvat două lucruri. Primul: regularizați la primărie valoarea reală a lucrărilor și cotele datorate pentru controlul statului, iar diferența de cotă către Inspectoratul de Stat în Construcții se plătește până la semnarea procesului-verbal. Al doilea: branșamentele. La ansambluri de locuințe, la clădirile de utilitate publică și la căile de acces, recepția construcției se face numai împreună cu recepția branșamentelor, iar predarea către beneficiar e permisă doar după punerea lor în funcțiune.
Dosarul de recepție s-a îngroșat. Pe lângă punctele de vedere ale proiectanților pe fiecare specialitate și al dirigintelui, se cer acum manualul de utilizare și de mentenanță cu instrucțiunile de urmărire în timp, fișele de instruire pentru cei care vor folosi instalațiile și proiectul real executat, adică desenele cu ce s-a construit efectiv.
Fără cartea tehnică nu se face recepția. Comisia cere dosarul complet: autorizația, proiectul, procesele-verbale de lucrări ascunse și de faze determinante, certificatele materialelor, buletinele de încercări. Dacă lipsesc, recepția se amână — iar reconstituirea dosarului la final costă de câteva ori mai mult decât ținerea lui la zi. Din 25 august 2026 cartea tehnică se întocmește obligatoriu și în format electronic și se încarcă în Registrul Național al Construcțiilor, conectat cu evidențele de cadastru și carte funciară. La recepție dirigintele o predă proprietarului, împreună cu manualul de utilizare și de mentenanță. La vânzarea casei o predați noului proprietar, pe hârtie și în format digital. Vedeți pagina despre cartea tehnică.
Recepția finală se face după expirarea perioadei de garanție. Durata nu mai e la libera alegere a părților: legea fixează un minim, după clasa de consecințe a construcției — un an pentru clasa CC1, unde intră casa de locuit parter sau parter și etaj, trei ani pentru CC2, cinci ani pentru CC3 și CC4, doi ani pentru plantări. Dacă în contract nu scrie nimic, se aplică minimul legal; dacă scrie mai puțin, clauza nu are efect. Garanția curge de la semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, iar beneficiarul e obligat să organizeze recepția finală în cel mult 10 zile de la expirarea ei.
Rostul ei e altul: se verifică cum s-a comportat construcția în timp. Au apărut fisuri? Se infiltrează pe undeva? Tâmplăria s-a deformat? Ce s-a reclamat în garanție a fost remediat? Comisia examinează și procesele-verbale de remediere din perioada scursă.
La final se încheie procesul-verbal de recepție finală. Abia atunci se eliberează garanția de bună execuție reținută constructorului.
Din 25 august 2026 o parte din lucrări nu mai cer autorizație de construire, ci doar o notificare prealabilă la primărie, însoțită de proiect. Recepția rămâne obligatorie și pentru ele, dar se face simplu: între executant, beneficiar și un reprezentant al primăriei, fără comisie. O copie a procesului-verbal se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor, prin grija beneficiarului, iar până la funcționarea registrului se trimite la Inspectoratul de Stat în Construcții. Intabularea se face pe dovada notificării și pe dovada acelei înregistrări.
Chiar și lucrările care se pot face fără nicio formalitate trebuie recepționate, iar procesul-verbal se înscrie în cartea tehnică și în registru. Recepția e obligatorie și când ridicați casa în regie proprie. În schimb, o construcție făcută fără autorizație sau cu nerespectarea ei nu poate fi recepționată, iar una nerecepționată nu se consideră finalizată.
Nu mai trebuie să așteptați terminarea întregii investiții. La lucrările inginerești și, la clădiri, pentru cel puțin un tronson, se poate face recepție parțială, dacă partea respectivă e independentă fizic și funcțional și poate fi folosită în siguranță. Decizia o ia beneficiarul, la cererea executantului și cu avizul proiectantului. Regula se aplică și lucrărilor care erau deja în execuție la 25 august 2026.
Răspunderea nu dispare complet. Pentru viciile ascunse ale construcției, proiectantul, verificatorul și executantul răspund zece ani de la recepția la terminarea lucrărilor, iar pentru viciile structurii de rezistență răspund pe toată durata de existență a construcției. Din 2026 dezvoltatorii și executanții trebuie să încheie și o asigurare de răspundere civilă pe zece ani, pe care sunt obligați să o prezinte la începerea lucrărilor — merită să o cereți înainte de a semna contractul, nu după. Recepția finală închide garanția contractuală, nu răspunderea pentru siguranța structurală.
Model de proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor — pe structura reglementată prin H.G. nr. 273/1994, gata de completat cu datele lucrării dumneavoastră.
Nu. Legea spune că o construcție poate fi dată în folosință numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor, preluarea ei de către beneficiar și obținerea autorizațiilor necesare utilizării. Până atunci riscul asupra construcției e al executantului, iar folosirea clădirii îi dă argumente să respingă reclamațiile ulterioare, spunând că degradările vin din utilizare.
Recepția o organizează beneficiarul, nu executantul. Se convoacă în scris, cu confirmare de primire. Dacă nu se prezintă, comisia consemnează absența în proces-verbal și își continuă lucrările. Neprezentarea lui nu vă blochează.
Depinde ce a decis comisia. Dacă defectele se pot repara, comisia nu respinge, ci suspendă recepția și dă un termen de remediere de cel mult 90 de zile, după care se reîntrunește. Respingerea vine când nu s-a remediat în termen, când viciile nu se pot înlătura sau când lucrările nu respectă autorizația. Atunci lucrarea nu se consideră terminată, garanția nu începe să curgă, construcția nu se poate înscrie în cartea funciară, iar plata ultimei tranșe rămâne de regulă blocată.
Nu se face automat, dar nici nu e opțională: beneficiarul e obligat să o organizeze în cel mult 10 zile de la expirarea garanției. Iar garanția nu e mereu de trei ani — pentru o casă parter sau parter și etaj minimul legal e de un an, pentru clădirile din clasa CC2 trei ani, pentru cele mari cinci. Verificați ce scrie în contract și puneți-vă un memento la data care vă privește, pentru că până la recepția finală garanția de bună execuție rămâne nereturnată.
Da, și nu doar la recepție. Legea cere diriginte autorizat pe tot parcursul lucrărilor, iar neasigurarea lui e contravenție. La recepție el nu e membru al comisiei: asigură secretariatul, întocmește documentele de recepție și cartea tehnică și o predă proprietarului. Fără cineva tehnic de partea dumneavoastră, la recepție semnați ce vi se pune în față.
Construcția neînscrisă în cartea funciară nu se poate vinde ca atare. Se vinde terenul, iar cumpărătorul preia problema — motiv pentru care prețul scade, iar băncile nu dau credit pe o astfel de situație.
Ghidul e orientativ, pe baza cadrului dat de Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vigoare de la 25 august 2026, care a preluat aproape tot din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, și de regulamentul de recepție aprobat prin H.G. 273/1994, cu anexa înlocuită prin H.G. 343/2017. Unele prevederi diferă după clasa de consecințe a construcției — noțiunea cu care Codul a înlocuit categoria de importanță.
Ghid scris de ing. Radu Branici, inginer constructor și diriginte de șantier autorizat, Huși, jud. Vaslui.
Dacă vreți să pregătim noi dosarul și să participăm la recepție, vedeți pregătirea recepției lucrărilor.
Asistență tehnică de încredere